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卖得多赚得少,借钱多现金少:A股123家上市房企负重前行

来源: 作者: 2019-05-17 14:51:59

中房报记者 许倩 | 北京报道

以万科为例,一季度实现合同销售金额2096.1亿元,同比增长6.9%;但销售净利润率仅6.63%,意味着每百元销售额万科仅获利6.63元。而2018年底万科的销售净利润率为16.55%。

资金压力并未得到缓解,这也不妨碍上市房企的扩张与举债脚步,它们从来都喜欢“富贵险中求”的商业游戏,况且,楼市看起来正在复苏。

中国房地产报记者查阅A股123家上市房企财报数据发现,截至一季度末,123家上市房企总负债合计8.5万亿元,其中流动负债6万亿元,平均资产负债率为80.12%;而货币资金仅8347亿元,分别占流动负债和总负债的14%及9.8%。

这样的财务状况甚至更差于2018年末。根据房企财报数据,截至2018年末,A股123家上市房企总负债8.14万亿元,其中流动负债5.87万亿元,平均资产负债率为80.07%,货币资金1.21万亿元。即经过今年3个月融资与拿地腾挪后,上市房企的货币资金减少了3749亿元,而总负债增加了3597亿元。

从上市房企现金流表现来看,资金流出的压力进一步加大。今年一季度末,A股123家上市房企中,有65家房企净现金流为负值,75家房企经营现金流为负值;较去年年末分电商物流反思:亏本运营几时休?别增加了5家和38家。

在这场追求规模与速度的竞赛中,即便是千亿级房企万科、绿地控股,同样面临资金压力。

另一个值得注意的现象是,上市房企的销售净利率分化愈发明显,更多中小房企陷入“亏本赚吆喝”的境地。在A股123家上市房企中,今年一季度销售净利率超过20%的有40家,销售全新一代卡罗拉或将8月下旬上市 动力不变-科技配置或更高净利率为负值的有28家,较2018年末增加了16家。

高负债与融资难的“达摩克利斯之剑”仍悬在上空,房企高杠杆、高增长模式注定不可持续。

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销量涨但亏损者增多:28家净利润率为负值

在刚过去的4个月,房企又创下一波销量热潮。来自研究机构的统计数据显示,今年前4个月,有75家房企销售额突破百亿元。其中,碧桂园、万科销售额超过2000亿元,恒大、保利、融创等亦突破千亿元。但房企盈利情况却并非如销售业绩这样火热。

中国房地产报记者统计A股123家上市房企财报数据发现,一季度有48家出现了净利润的下滑,约占总数量的39%,其中招商蛇口、新城控股、珠江实业、海航基础、万业企业、世荣兆业、新华联等房企净利润下滑幅度超过40%。

今年一季度有28家房企亏损,较2018年末增加了16家。这其中有不少属于中小型房企,如云南城投、美好置业、大港股份、南山控股、嘉凯城、天津松江等,一季度分别亏损了4.18亿元、1.66亿元、1.2亿元、1.17亿元、1.06亿元、1亿元。

大型房企依旧是净利润的大头,如绿地控股、保利发展、万科、招商蛇口四家房企,自2015年起连续处于A股上市房企净利润前五名。其中,名绿地控股,一季度实现净利润57.68亿元,较第二名保利发展多盈利24亿元。第三名万科一季度净利润同比增长80%,第五名招商蛇口则同比下滑54%。

对于盈利下滑,招商蛇口方面解释称,受公司工程节点铺排影响,竣工及结转面积年度内分布不均衡,本报告期结转面积较少,结转毛利同比减少,竣工以及结转量大多集中在下半年。

据一位房企人士称,限购限价政策、市场下行、拿地与融资成本都是影响房企业绩与盈利的关键因素。在“房住不炒”政策总基调下,市场下行压力将持续,房企盈利下降也成为必然趋势。

这点从房企加大存货跌价准备计提力度可以看出。在2018年年报中,计提金额较大的有万科、保利发展、绿城等房企,三大房企合计计提存货跌价超60亿元。其中,万科对存在风险的15个项目计提存货跌价准备,大多位于三四线城市,金额达23.1亿元,同比上涨43.5%。保利发展计提了7个项目约23.4亿元的存货跌价准备,减少当期归母净利润约20亿元。

从衡量房企盈利能力的销售净利率来看,“赔本赚吆喝”的现象更为明显。销售净利率指的是企业每百元销售收入净额可实现的净利润。A股123家上市房企中,一季度销售净利润率为负值的有28家,0%~10%的有31家。

以万科为例,一季度,万科实现合同销售金额2096.1亿元,同比增长6.9%;但销售净利润率仅6.63%,意味着每百元销售额万科仅获利6.63元。而2018年底万科的销售净利润率为16.55%。

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3个月货币资金减少3成:现金流急需改善

今年前4个月,土地市场亦风生水起。尤其在二线城市,数十家房企抢地,上百轮竞价、溢价率超100%的现象再次出现。中指院数据显示,4月全国300城土地出让金总额3346亿元。其中,二线城市成交金额2231亿元,占比接近7成。

与此同时,另一个蓬勃增长的数据是融资规模。据中指院统计,前4个月房企融资规模近8500亿元,其中海外债占比为25.6%。4月份单月,房企密集融资近2600亿元。多数房企的融资公告都显示,融资所得用于偿还现有债务。即房企的债务不断累积,而拿地支出的继续增加,无疑进一步加大了房企的资金压力。

这点在上市房企一季报中亦有体现。

据中国房地产报记者统计,截至今年一季度末,A股123家上市房企负债合计8.5万亿元,较2018年底增长4%,共增加3597亿元总负债,平均资产负债率升至80.12%。而截至一季度末,这123家上市房企货币资金共计8346.78亿元,相比2018年末的1.2万亿元减少了3749亿元,降幅达31%;一季度末净现金流合计-206亿元,而2018年底净现金流共计1135.61亿元。

一季度末,资产负债率超过80%的A股上市房企有37家,其中超过85%的有11家,如鲁商置业(负债率94.06%)、中南建设(91.56%)、天津松江(90.07%)、云南城投(89.94%)、中交地产(89.56%)、绿地控股(89.42%苏宁酒水大数据:95后饮酒败给了85后)、京投发展(87.97%)、华夏幸福(87.27%)等。

此外,万科A、新城控股、荣盛发展、泰禾集团、金科股份、阳光城、华发股份等资产负债率也均超过了80%。

但事实上,资产负债率还要根据企业的实际情况,掌控在合适的范围内,并非越高越好,也不一定越低越好。安全底线是上市房企不能大意的一件重大事情。

从现金流来看,上市房企现金流并未因融资规模的增加而得以宽松。截至今年一季度末,123家A股上市房企中,75家房企经营现金流为负值,较2018年底增加了38家。

一季度末,净现金流为负值的房企有65家,占比超过一半,比2018年末增加了5家。万科、首开股份、招商蛇口、荣盛发展、绿地控股、新城控股、蓝光发展、北辰实业等房企的期末净现金流均为负值。

值得指出的是,万科是总负债规模的房企,也是现金流差的房企。截至今年一季度末,万科总负债1.31万亿元,较2018年底增加了200亿元,是A股中负债过万亿的上市房企,其中流动负债1.12万亿元,资产负债率为84.77%。

1万亿元负债是什么概念?超过新西兰、科威特等国GDP,海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平万科的负债。

而截至一季度末,万科货币资金1432.2亿元,较2018年底减少了452亿元,一季度末经营现金流-267.13亿元,净现金流-437.8亿元。2018年末,万科的经营现金流为336.18亿元,期末净现金流113.42亿元。

事实上,过去的3个月里,龙头房企大都出现经营性现金流转负或大幅萎缩现象,如华夏幸福一季度末经营现金流-154.54亿元,首开股份经营现金流-105.78亿元,招商蛇口经营现金流-89.65亿元,新城控股经营现金流-67.59亿元。绿地控股一季度经营现金流虽为21.53亿元,但同比下降了53%。

一位地产投行人士指出,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势,一方面是来自限售、限价、限购等政策的不放松,导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;另一方面,房企融资端亦未放开,对于绝大部分房企而言融资仍是难题。

货币资金与现金流大都去了哪里?或许从房企拿地举动可以寻到踪迹。

据中指院数据,2019年1至3月,TOP100房企拿地总额5418亿元,同比上升8.4%。从拿地金额来看,万科、融创、绿地占据榜单前三位。其中,万科以311亿元占据拿地榜首,同比增加30%;融创以309亿元拿地额居第二位;绿地控股以225亿元拿地额居第三。而4月单月,融创、碧桂园、新城控股等8家房企拿地金额超过100亿元,拿地超过50亿元的房企达到18家。

从房企对外界的说辞来看,谨慎是他们愿意给出的标签。融创中国董事会主席孙宏斌在3月29日的业绩会上称,2019年房地产市场不太乐观,融创投资会小心一点。

万科管理层在业绩会上表示,万科投资非常谨慎,会按照城市圈、经济圈、人口的导入、城市基础设施或者产业闭合,还有政策导向等进行。

尽管债务在累积,但为了保证自身行业地位、市场份额,中国房企仍在负重前行。谁也不敢真的慢下脚步。

(此文刊于中国房地产报5月13日09版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮

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